От съезда к съезду: и все-таки строить

Томские строители искали выход из кризисной ситуации на рынке жилья

Анатолий Алексеев

Второй съезд строителей и проектировщиков, который прошел на прошлой неделе в Томске, сообщество ожидало с большим нетерпением. На сегодняшний день у строителей накопилось множество серьезных вопросов, которые требуют референтного ответа, начиная с перспектив рынка в целом и заканчивая особенностями градостроительной политики в историческом городе. В рамках работы форума на всех круглых столах, а особенно на «Драйверах спроса», яблоку негде было упасть. Интерес к теме понятен: спрос на отдельные сегменты жилья в последние годы упал, где-то сформировались отложенные, но пока непонятные потребности, и строителям остро необходимы точные и быстрые действия, способствующие прорыву в новую строительную реальность. Один из таких прорывов представила ТДСК.

Один форум хорошо, а два лучше

Томская домостроительная компания не зря была ключевым участником круглого стола «Драйверы спроса». Последовательно прирастая дочерними структурами и современными производственными возможностями, холдинг фактически стал генеральным застройщиком Томска. Его доля на рынке возведения жилья в регионе превышает 50%. Долгое время ТДСК ориентировалась на массовую застройку эконом-класса, и в стратегии не ошиблась. Но случившееся три года назад падение спроса на рынке недвижимости потребовало поиска неординарных решений.

То, что такие шаги необходимы, показал предъявленный на круглом столе анализ томского рынка, сделанный группой компаний «МФЦ. Недвижимость»: десять лет рынок работал без особой ценовой волатильности (средняя стоимость квадратного метра практически не менялась). Но стало очевидно, что за последние годы спрос стал неуклонно перемещаться в сторону жилья с более высокими потребительскими качествами. Если раньше люди предпочитали однокомнатное жилье, то ныне увеличился спрос на квартиры большей площади. У собственников появился запрос на изменение качества среды: важно не только то, что внутри квартиры, но и вокруг нее.

Отмечено, что прибыль региональных строительных компаний за 10 лет упала, в свою очередь себестоимость строительства значительно выросла. Результат известен – затяжное снижение объемов с корреляцией на цены. Государство предложило ряд программ развития, в котором ключевыми понятиями стали жилье, среда, ипотека, расселение. Потому национальный проект обоснованно был назван «Жилье и городская среда». Он должен стать катализатором новых решений, и главное, предложить формы поддержки всех участников рынка или драйверов роста. Что же еще должно побудить рынок в нашем регионе?

С чего начинается репутация?

ТДСК, снижая себестоимость строительства и, соответственно, цены на свое жилье, вынуждены была самостоятельно поддерживать уровень спроса. Чтобы максимально учесть запросы рынка, компания целенаправленно создавала диверсифицированные мощности с европейским качеством производства. Мощная база позволила строить объекты любой сложности. Причем даже в непростое время, как заметил генеральный директор ТДСК Александр Шпетер, холдинг научился находить позитив в любой ситуации, как бы ни было трудно. Результатом стала хорошая репутация и значительные объемы построенного жилья. У компании нет и не было обманутых дольщиков, а сдача объектов идет строго по графику и заключенным договорам. С прошлого года холдинг перешел на новые условия финансирования - прекратил практику долевого строительства и перешел на банковское кредитование.

Среда как драйвер

Жаркие споры у делегатов вызвали вопросы: поможет ли смена формата жилья и какой должна быть среда обитания, если часть бесквартирного населения просто неплатежеспособно? Ответ на них в ТДСК был найден практическим путем. Стало ясно, что установленные рамки жилья эконом-класса должны быть шире и привлекательней ранее заявленных стандартов, а застройка должна идти не точечно, а комплексно. Смена формата необратима. Потому компания серьезно взялась за внешний облик домов, качество и функциональность общедомовых простанств. Затем добавился выбор вариантов планировок и отделки квартир: от стандартных до улучшенных условий. В свою очередь эти изменения привели к комплексным предложениям по улучшению придомовой территории - так возникли классные места для отдыха и игр, развитые системы безопасности, парковки. Защищенная благоустроенная среда у дома потребовала дополнения элементами социальной инфраструктуры. В новых микрорайонах стали появляться современные школы, поликлиники, детсады, дороги. Южные Ворота, Радонежский, Зеленые Горки как воплощение комплексного подхода к застройке получились на загляденье. Потребитель проголосовал рублем. Еще одно яркое подтверждение правоты избранного курса - феномен добрососедства, возникший в результате неформальной самоорганизации жителей

Умный город в амстердамских силуэтах

- Еще одним драйвером спроса может стать характерный для Томска слой вузовской, предпринимательской и научной элиты, потребности которого мало кто анализировал, - пояснил технический директор ТДСК Павел Семенюк, - Эта прослойка с достаточными финансовыми ресурсами и возможностями, способна стать потенциальным покупателем жилья в домах бизнес-класса. Проблема только в том, что жилья такого качества - в строгом понимании бизнес-класса (индивидуальный проект, хорошо проработанный в отношении дизайна и архитектурного облика здания, большой выбор планировок и удобных общественных пространств) у нас просто нет. То, что среди деревяшек точечно втиснули кирпичного красавца с зеркальными лоджиями и закрытым двором, но убогим видом вокруг – это не бизнес-класс. Да и такие дома в Томске можно по пальцам пересчитать. Возможно, дефицит такого жилья не позволяет Томску максимально сохранить и прирастить свою высокоинтеллектуальную элиту, проигрывая другим городам и странам мира в комфортности среды проживания. Но решения есть. Для вовлечения этого ресурса спроса в рынок компания заявила два индивидуальных инвестпроекта стоимостью 6.5 млрд рублей. Первый из них – жилой комплекс бизнес-класса на проспекте Комсомольском, 48. Для этого объекта был куплен участок земли бывшего гормолзавода и заключен договор с голландской архитектурной фирмой Levs на эскизный проект. Большую часть проектных работ выполняет проектно-конструкторское бюро ТДСК.

Окончательный вариант эскизного проекта комплекса продемонстрировал архитектор и партнер голландской фирмы LEVS г-н А.Моут. Внешне это три башни в двух блоках, чем-то напоминающие футуристический дизайн манхэттенских небоскребов в Нью-Йрке. В проекте реализована идея «двора без машин», хотя на каждую квартиру будет свое парковочное место, включая подземное. Особенность комплекса – 70 вариантов планировок для 600 квартир, в том числе двухуровневых. Здесь предусмотрены огромные общественные пространства, магазины, бытовой сервис, кафе на нижних этажах. На плоских кровлях расположатся детские площадки и сады. По отдельному проекту будет сделано озеленение и оснащение общественных пространств. Такого жилья в Томске еще не было. Даже судя по эскизу, уже видно, что комплекс станет доминантой этой части города и украсит проспект. Второй проект будет располагаться на берегу Ушайки.

Так, отвечая на вызовы времени, ТДСК соединила традиции градостроительства двух культур - Западной Европы и России и этим проектом открывает новую страницу в истории вечно молодого старинного Томска.

Александр Шпетер, генеральный директор ОАО «ТДСК» 

- Самое главное, очередной съезд состоялся, несмотря на трудности организации. Нам удалось плодотворно обсудить проблемы, которые волнуют строителей. Сообщество в итоге выразило озабоченность сложностью ситуации на рынке. Если в прошлом году, на первом съезде, актуальны были стратегические вопросы путей развития города - или где строить, то на этом форуме на всех круглых столах оценивали последствия изменения законодательства: переходу от долевого участия к проектному финансированию. К сожалению, законодатель не предусмотрел, что замена долевых инвестиций на банковские затрагивает разные механизмы, и в этом изменении есть много «но» – правила игры для строителей изменились, а для банков нет. В отрасли есть надежда, что при низком платежном спросе населения положение поправят национальные проекты. Тревожит только то, что федеральные деньги на реновацию и комфортную среду даются на реальные программы, которыми мы, к сожалению, похвастаться не можем.

К плюсам съезда можно отнести появление нескольких перспективных проектов строительства жилья, которые были представлены сообществу в новом формате, с учетом опыта иностранных архитекторов по строительству жилья повышенного качества.  

Весной будущего года после проведения необходимых экспертиз ТДСК приступит к работе над возведением такого комплекса, название которому еще предстоит придумать.